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春节假期刚过，楼市传出一冷一热两则消息：一边是新年多地房贷利率上行，购房门槛再度提高；一边是春节期间不少二三线城市出现返乡置业热潮，房市热度犹在。

房贷是影响房价走势的最关键指标之一，收紧的房贷叠加房地产调控政策，对约束房价上涨、抑制“炒房”的作用更为明显。但在此过程中，一些刚需和改善性购房者的买房门槛其实不降反升。

2018年开年以来，包括广州、深圳、北京、南京、济南等多个城市曝出房贷收紧、首套房购房贷款利率上浮的消息。

北京

目前各家银行首套房贷利率普遍执行基准上浮5%-10%。截止1月底，北京的多家银行包括工农中建四大行在内的11家银行仍执行首套房基准利率上浮5%，执行上浮10%的有13家。

广州

今年2月伊始，广州的国有四大行工农建中就同时发声，宣布首套房利率上浮10%，二套房利率上浮15%。对比去年此时，广州的大部分银行还都是在执行85折的贷款利率。

深圳

从2017年年底开始，深圳多家银行就已经普遍执行基准上浮10%。截止目前，包括工农建中四大行在内的多家已经达成一致，首套上浮10%，华润银行已经停止放贷。

南京

目前南京首套房普遍上浮15%以上，二套房上浮20%以上。前不久，南京又有银行进一步上调了，首套房在基准利率基础上最低上浮20%，二套房则上浮25%以上。

合肥

截止到目前，合肥中信银行、光大银行、兴业银行、杭州银行、交通银行、招商银行、民生银行等7家银行的首套房贷款利率上浮超过15%，光大银行和交通银行针对部分楼盘已经上浮20%。

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在春节之后，我们听的最多，看的也最多的就是“XX房价降了”、“XX房价回到了去年3月”、“XX房价暴跌”...在这里，我们不想就房价涨跌这一观点做任何评论。只想问一问买房的你：你要买的房子房价降了吗？你看过的那些房子都还在吗？你有感觉到买房更容易了吗？

房贷是影响房价走势的关键指标之一，收紧房贷叠加房地产调控政策，对于约束房价上涨确实是起到了一些作用，大众也都认为赶走了炒房者。事实上，在这个过程中，受到更大伤害的是很多刚需和改善型购房者，买房门槛一再被提高！

我们来算一笔账

首套房贷利率上浮25%，对购房者增加的购房成本究竟有多少？

以贷款100万元、年限20年算一笔账：

按照等额本息的还款方式，以2017年年初贷款利率85折优惠计算，20年间累计支付的利息总额约为47.59万元；

按照利率上浮1.25倍计算，以同样的还款方式，累计支付的利息总额约为73.67万元。

这也意味着，今年年初首次贷款买房贷款100万元，要比去年年初累计多支付约26.08万元的利息。

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春节过后，包括河北、安徽、广东、江苏、北京等省市，多个地区首套房贷款利率都有了不同程度的上涨。为什么春节后，银行额度低了，但房贷利率却在继续上浮。

某国有银行负责个人消费贷款业务的朋友解释说：利率是定向上涨，银行并非是不放贷，但为了遏制投资性炒房，必须相应提高房贷利率；另一方面，差异化大幅上浮利率，可以拒绝某些资质较差的房贷客户，降低银行风险。

他说，这轮房贷利率不是突击上调的，是有目的有目标，既有定向降准，也有定向上涨。其中定向上涨，是打击过热的房地产投资；定向降准的话，有些贷款品种贷款利率还是在下降的，而且贷款额度更高了。

从今年开始央行采取定向降准措施，就是立志于调整信贷结构，鼓励更多的银行资金流向中小微企业和三农等领域。而上调房贷利率，不仅会加大炒房者的观望情绪，还会增大投资客的还贷压力，间接达到定向降准用金融工具调控楼市的目标。

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有业内人士指出，由于资金成本的上行仍在持续，因此后续不排除还有继续上涨的可能。

从政策面来说：房贷政策趋于严格，对个人住房按揭贷款的审核及发放将会依据各地实际情况做细化规定，严格控制房贷增量，遏制购买房产投机行为。加快房产登记及房产税等相关政策落地步伐。

对房地产商融资性贷款管理趋于严格，房地产商融资成本增加，融资难度加大。对房屋租赁行业扶持力度加大，鼓励房屋租赁市场发展，强化租赁市场缓解住房矛盾的作用，分离房屋所有权与使用权，转变通过购房才能解决居住问题的惯性思维。对土地的批复更加严谨，尤其是对住房类用地的批复更加严格，加强用地监督，确保土地合理使用。

从资金面来说：目前货币政策仍为稳健偏紧，资金成本增加。央行更倾向于资金投入实体经济，促进实体经济发展，对个人消费类贷款用途有明确规定，加强资金使用监督。

银行针对按揭贷款额度有限，额度不能足量满足贷款需求，随着租房贷款的诞生，业务及资金流向将发生改变，租房贷款成本远低于购房按揭贷款成本，租房贷款将会得到大力发展，对房屋按揭贷款势必存在一定的冲击力。

从供需面来说：政策性居住用房将增多，尤其是一线城市及热门二线城市，政策性商品房，公租房将会增加，扩大市场中居住用房供给，避免房产资源垄断带来的不良连锁反应。

市场中库存房产资源将得到释放，随着租赁市场的开放及发展，自有房产出租将会有更大的市场空间。部分购房需求将由刚性转变为弹性，观念的转变，使得解决住房问题的途径更加多样化，存在部分刚性购房需求转变为弹性需求，转而通过租房来代替购房。

综合诸多因素，2018年度资金成本进一步提高，将会使房贷利率随之提高；市场供给进一步加大，解决住房问题途径更加多样化，使得房贷需求增量呈递减趋势，租房贷款将呈递增趋势。